重要なポイント②　『　建物　』を見極める

不動産投資において、土地の上に立つ『建物』が賃貸経営を大きく左右します。

アパートなのか？マンションなのか？戸建てなのか？
旧耐震基準なのか？新耐震基準なのか？
大規模修繕計画や大規模修繕工事の有無は？
その土地での賃貸需要に合う『建物』はどの様な『建物』なのか？

このような『建物』の見極めが今後の不動産投資を大きく左右します。

～　目次　～
１：アパート・マンション・戸建ての違い
２：旧耐震基準・新耐震基準の違い
３：法定耐用年数の違い
４：大規模修繕計画・工事について
５：地域別の賃貸需要のある建物について
６：まとめ

１：アパート・マンション・戸建ての違い

一般的な違いとなりますが

アパート…主に木造建築物で2階建・3階建が多い
マンション…主にRC造（鉄筋コンクリート造）建築物で4階建以上が多い
戸建て…主に木造建築物で2階建・3階建が多く一家族用の住居タイプ

建築構造や階数が異なり、構造強度や防音や法定耐用年数などにも差異が出てくる。

想定投資(所有)期間や周辺環境などから判断してください。

２：旧耐震基準・新耐震基準の違い

地震大国と言われる日本において耐震基準は非常に重要となります。

旧耐震基準・新耐震基準の違いは

旧耐震基準…1981年(昭和56年)5月31日までの基準
　　　　　　「震度5程度の地震に耐えうる」というレベルの耐震設計

新耐震基準…1981年(昭和56年)6月1日施行
　　　　　　上記日以降に建築確認を受け確認済証の交付がなされた建物（竣工日ではない）
　　　　　　「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない」
　　　　　　「震度6から震度7に達する程度の地震でも倒壊・崩壊しない」
　　　　　　というレベルの耐震設計

となっております。

阪神・淡路大震災の事例から被害状況の差異も見受けられます。

旧耐震基準の建築物の被害状況
大破以上…30%弱、中・小破…40%弱、軽微または被害なし…30%弱

新耐震基準の建築物の被害状況
大破以上…10%弱、中・小破…20%弱、軽微または被害なし…70%強

リスクを極力減らすためにも、出来るだけ「新耐震基準」を選択してください。

※マイソク（物件資料）では主に「築年月」を基準にして判断してください。

３：法定耐用年数の違い

法定耐用年数は、減価償却費の算定基準として、財務省令で定められた建物の使用可能年数のこと。

木造…………………………………22年
軽量鉄骨造…………………………27年
鉄筋コンクリート(RC)造…………47年

融資可能年数や経済的残存耐用年数などを「築年月」を基準にして判断してください。

４：大規模修繕計画・工事について

大規模修繕とは、5年・10年・20年と長期修繕計画表に基づいて行い
時間の経過やその他の理由により傷んだ屋上や外壁などの建物各部を
現状または実用上支障をきたさない状態までに性能・機能を回復させる為の大規模な修繕のこと。

大規模修繕計画の有無や実施状況、修繕積立金総額などを確認して判断してください。

５：地域別の賃貸需要のある建物について

都心部では駅近ニーズが高いですが
郊外エリアでは車社会などの理由で賃貸ニーズの違いが出ます。

一人暮らしタイプかファミリータイプか、部屋の間取りにも違いが出てきます。

主に、都心部では駅近の「マンション」タイプの人気が高いですが
郊外エリアでは「駐車場」必須であり、基本「ファミリー」タイプで戸建ても人気です。

ほか、観光地付近のエリアでは、外国人旅行者向けの民泊施設として「古民家」タイプも人気ですし
海沿いエリアでは「サーファー向けアパート」の人気があったり
避暑地エリアでは「高級車を止める為のガレージハウス」の人気があったりします。

エリア毎によって様々な賃貸ニーズがありますので、色々と確認してください。

６：まとめ

「不動産投資において、『建物』が賃貸経営を大きく左右する」
理由がお分かり頂けましたでしょうか？

不動産投資でのリスクを極力減らす≪重要なポイント②『建物』を見極める≫とは
地域における賃貸ニーズだけでなく
融資や所有期間、耐震性など様々な視点から『建物』を見極める必要があります。

中でも大切なポイントして
所有期間における「ある程度のリスク」をイメージできるか？
が重要となってきます。

とりわけ、「空室リスク」や「突発的な出費リスク」を把握している・いないでは
将来の「破綻リスク」が大きく変わって参ります。

基本的に建物の規模が大きくなるにつれて、売買価格や融資額も増大していきます。

そして、当然のことながら、万一のリスクも増大の傾向になります。

積算価格が出る建物だからといって郊外1棟物件を安直に購入するのではなく
将来における「ある程度のリスク」を回避できるイメージが持てる『建物』であるかどうか
しっかりと見極めてください。